Rychlá odpověď:
V roce 2026 je standardem profesionálního pronájmu přepis energií na nájemníka. Majitel se tím zbavuje odpovědnosti za dluhy i nutnosti sledovat trh. Pokud si však majitel ponechá energie na sebe, musí mít v nájemní smlouvě jasnou doložku o jednostranné úpravě záloh. Bez ní je proces zvyšování plateb zdlouhavý a v době cenových výkyvů rizikový.
Hlavní pilíře energetické strategie:
- Přepis na nájemníka = Bezpečnost: Riziko neuhrazených faktur nese dodavatel, nikoliv majitel. Fixaci si řeší nájemník podle svého uvážení.
- Energie na majitele = Kontrola: Vhodné tam, kde majitel fixuje nízkou cenu jako „bonus“ pro nájemce. Vyžaduje však precizní smluvní ošetření.
- Smluvní doložka: Nájemní smlouva musí obsahovat ujednání, že pronajímatel je oprávněn změnit výši záloh při změně cen dodavatelem, a to i v průběhu zúčtovacího období.
- Fixace vs. Fluktuace: Pokud majitel fixuje cenu na 2 roky, ale nájemník po roce odejde, fixace na nemovitosti zůstává a stává se výhodou pro dalšího nájemce.
Kdo má mít energie „na sebe“ a co se děje při změně?
V současné době využívá většina profesionálních pronajímatelů model přepisu na nájemníka. Díky plné digitalizaci dodavatelů (přepis online do 10 minut) odpadá dřívější administrativa.
Co když nájemník odejde:
- Energie na nájemníka: Při skončení nájmu se provede samoodečet. Nájemník smlouvu u dodavatele ukončí nebo převede jinam. Pokud majitel nemá hned nového nájemce, přepisuje energie na sebe (dočasně). Fixace starého nájemníka zaniká s jeho smlouvou.
- Energie na majitele: Fixace je vázána na odběrné místo (byt). I když se nájemníci střídají, cena plynu či elektřiny zůstává stejná po celou dobu fixace. To dává majiteli jistotu při kalkulaci nákladů u prázdného bytu.
Jak ošetřit úpravu záloh v nájemní smlouvě?
Pokud energie zůstávají vedeny na vás jako na majitele, zákon úpravu záloh umožňuje. Praxe ale vyžaduje jasné smluvní ujednání. Bez něj zbytečně riskujete spory.
Standardní ujednání v roce 2026 obsahuje:
- Jednostranné právo na změnu: „Pronajímatel je oprávněn jednostranně změnit výši měsíčních záloh, dojde-li ke změně cen služeb ze strany dodavatele.“
- Informační povinnost: Majitel musí novou výši záloh oznámit písemně (stačí e-mail/WhatsApp, pokud je tak sjednáno) alespoň 30 dní předem a doložit ji novým rozpisem od dodavatele.
- Rezerva v zálohách: Doporučuje se nastavit zálohy odpovídající skutečné spotřebě. Případný přeplatek ze záloh musí pronajímatel nájemci vrátit do 4 měsíců od vyúčtování. Není proto v zájmu majitele zálohy záměrně přeceňovat.
Strategie pronajímatele v 7 krocích
- Rozhodnutí o modelu: U dlouhodobých nájmů (na dobu jednoho roku a delší) trvejte na přepisu energií na nájemníka.
- Prověrka PENB: Informujte nájemníka o energetické náročnosti (např. třída B vs. G). Předejdete šoku z výše záloh.
- Nastavení fixace: Pokud energie držíte vy, fixujte na 2 roky. Je to ideální rovnováha mezi jistotou a rizikem, že zůstanete na vysoké ceně.
- Aktualizace smlouvy: Do každé nové smlouvy vložte doložku o úpravě záloh na základě cen dodavatele.
- Předávací protokol: Při každé změně nájemníka zapište stavy měřidel. Fotka do protokolu je dnes standard.
- Pravidelný monitoring: I když jsou energie na nájemníka, jednou za půl roku požádejte o nahlédnutí do vyúčtování, zda nájemníkovi nevzniká dluh.
- Komunikace o úsporách: Motivujte nájemníka k úsporám (např. seřízením termostatu). Menší náklady na energie zvyšují šanci, že nájemník bude řádně platit nájemné.
Časté otázky:
Co když nájemník s přepsanou energií neplní své závazky?
Dodavatel ukončí dodávku nájemníkovi, nikoliv majiteli. Majitel neručí za dluhy nájemníka vzniklé z jeho přímé smlouvy s dodavatelem. To je největší výhoda přepisu.
Mohu jako majitel vydělávat na přeprodeji energií nájemníkovi?
Ne. Zákon jasně říká, že energie se přeúčtovávají v reálné výši. Zisk majitele musí tvořit nájemné, nikoliv marže na plynu.
Dělá se ještě „nájemné včetně energií“ (all-inclusive)?
V roce 2026 u dlouhodobých pronájmů prakticky vůbec. Kvůli volatilitě trhu je to pro majitele příliš rizikové. Přežívá to jen u krátkodobých a turistických pronájmů.
