Pokud se chystáte pronajímat byt a chcete mít co nejlépe ošetřenou smlouvu s budoucím nájemcem, čtěte dál. Spolu s advokátem Romanem Tomkem z kanceláře SEDLAKOVA LEGAL jsme pro vás připravili druhou část článku, která se tentokrát zaměřuje na povinnosti pronajímatele.
Jaké jsou povinnosti pronajímatele nemovitosti?
Pronajímatel má v podstatě jedinou povinnost, a to zajistit, aby nájemce mohl byt nerušeně užívat. Pod tím je ale řada jednotlivých povinností, zejména spočívající v opravách, které užívání brání. Zároveň pod tuto povinnost spadá povinnost zajistit přístup do bytu i bytového domu, zajistit dodávku energií (pokud není sjednáno, že si nájemce zajistí sám). Má též povinnost zajistit soukromí nájemce, tedy nevstupovat do bytu (i když je v jeho vlastnictví) bez předchozí dohody nebo upozornění.
Co však není povinností pronajímatele (a na to je řada otázek) je zajištění „dobrých“ sousedů. Často se klienti ptají, když mají hlučné sousedy, jestli mají nárok požadovat po pronajímateli jakékoli slevy nebo úlevy. Tak tomu bohužel není, protože toto pronajímatel nemůže ovlivnit, nejde o vlastnost bytu. Je to tedy třeba řešit s těmito sousedy, případně, pokud to nepomůže, s policí. Pokud jde o nájemníky a ne majitele, lze také problémy se sousedy řešit s majitelem konkrétního bytu s tím, že porušují pravidla soužití v domě.
Jaké má pronajímatel možnosti, když nájemník neplatí:
Pokud není hrazeno, je vždy potřeba nájemce vyzvat k doplacení a upozornit ho na možnost výpovědi. Zde pak mohou nastat 2 situace:
- Pokud není hrazeno 1 nebo 2 měsíce, může pronajímatel smlouvu vypovědět, ale běží klasická výpovědní doba 3 měsíce.
- Není-li hrazeno 3 a více měsíců, lze vypovědět bez výpovědní doby, podmínkou ale je právě upozornění na porušení povinnosti a výzva k nápravě s rozumnou délkou ke splnění (lze doporučit alespoň týden). Pokud by toto pronajímatel neučinil, tak se k výpovědi nepřihlíží (jednoduše to je tak, jako by nebyla).
V případě, kdy nájemce na výpověď nereaguje, je třeba podat návrh na vyklizení k soudu. Často je ve smlouvách sjednáno, že může pronajímatel vyklidit byt sám, toto ale nelze. Dle rozhodovací praxe soudů jde o porušení domovní svobody, a tedy potenciálně trestný čin. Toto vychází ze skutečnosti, že pouze soud může nezávisle rozhodnout, zda byly podmínky pro výpověď dány nebo ne. Až na základě rozhodnutí soudu lze nařídit nucené vyklizení (formou exekuce nebo výkonu rozhodnutí, tedy opět ne svépomocí).
Pokud je sjednaná jistota, je toto právě ten případ, kdy ji může pronajímatel využít a započíst na ni svůj nárok na zaplacení neuhrazeného nájemného.
